8 Lưu Ý Khi Thuê Mặt Bằng Phòng Gym Dành Cho Bạn

Mặt bằng là “trái tim” của một phòng gym – nơi hội tụ mọi yếu tố từ trải nghiệm khách hàng, hiệu suất kinh doanh, cho đến hình ảnh thương hiệu. Một vị trí đắc địa, hạ tầng chuẩn chỉnh có thể giúp bạn bứt phá doanh thu ngay từ tháng đầu tiên. Ngược lại, chỉ một quyết định sai lầm khi ký hợp đồng thuê cũng đủ khiến kế hoạch kinh doanh hàng tỷ đồng đổ bể.

Với hơn 10 năm kinh nghiệm tư vấn và setup hàng trăm phòng gym trên khắp cả nước, tôi nhận ra rằng thành công của một dự án phòng gym không bắt đầu từ thiết bị, marketing hay đội ngũ huấn luyện viên, mà bắt đầu từ bản hợp đồng thuê mặt bằng.

Bài viết này sẽ chia sẻ 8 lưu ý khi thuê mặt bằng phòng gym dưới góc nhìn của một chuyên gia, kèm phân tích thực tế từ những dự án đã triển khai. Nếu bạn đang có ý định mở phòng gym, đây chính là “kim chỉ nam” giúp bạn chọn được mặt bằng chuẩn ngay từ đầu, tránh sai lầm tốn kém và tối ưu lợi nhuận lâu dài.

Nội dung bài viết

1. Vì sao việc thuê mặt bằng quyết định thành bại của phòng gym

Trong hơn 10 năm làm tư vấn setup phòng gym, tôi gặp không ít trường hợp chủ đầu tư đầu tư hàng tỷ đồng vào thiết bị, marketing rầm rộ, nhưng chưa đầy một năm đã phải đóng cửa hoặc di dời. Nguyên nhân? Hơn 70% đến từ việc chọn sai mặt bằng.

Mặt bằng phòng gym không chỉ đơn giản là một không gian để đặt máy tập. Nó là nền móng chiến lược cho toàn bộ hoạt động kinh doanh. Nếu nền móng sai, mọi nỗ lực khác đều khó đạt hiệu quả tối đa. Ví dụ, nếu chọn vị trí khó tiếp cận, bạn sẽ phải chi gấp đôi cho quảng cáo để kéo khách. Nếu hạ tầng yếu, bạn sẽ tốn thêm hàng trăm triệu để cải tạo hoặc sửa chữa liên tục.

Với tôi, mỗi dự án phòng gym đều bắt đầu từ việc phân tích chiến lược thuê mặt bằng – bởi đây là khoản đầu tư mang tính “một lần” nhưng ảnh hưởng xuyên suốt 5–10 năm sau.

*Vì sao việc thuê mặt bằng quyết định thành bại của phòng gym*

2. Xác định mô hình phòng gym trước khi tìm mặt bằng

Một sai lầm thường gặp là nhiều chủ đầu tư tìm được mặt bằng ưng ý rồi mới bắt đầu nghĩ xem nên mở loại hình gym nào. Điều này dẫn đến việc mặt bằng và mô hình kinh doanh không khớp nhau, gây lãng phí diện tích, tốn kém chi phí cải tạo, hoặc định vị thương hiệu sai lệch.

Tham khảo: Mô hình phòng gym chuyên nghiệp

Tôi luôn khuyên: hãy bắt đầu bằng câu hỏi “Mình muốn phục vụ ai?”. Khi biết rõ khách hàng mục tiêu và mô hình hoạt động, bạn sẽ biết chính xác mình cần loại mặt bằng nào:

Gym phổ thông (thành viên từ 300–600 người): ưu tiên khu đông dân, gần khu trọ, giá thuê vừa phải, không gian mở.
Gym cao cấp: cần không gian sang trọng, nội thất đẹp sẵn, vị trí trong tòa nhà hạng A, dễ dàng setup dịch vụ kèm theo như spa, sauna.
Studio chuyên biệt: chỉ cần diện tích vừa nhưng yêu cầu ánh sáng, âm thanh, cách âm tốt và vị trí thuận tiện cho cộng đồng tập trung.

Khi xác định được mô hình trước, quá trình tìm mặt bằng sẽ nhanh hơn, chính xác hơn và tránh việc phải “bẻ” mô hình theo không gian sẵn có.

*Xác định mô hình phòng gym trước khi tìm mặt bằng*

3. Đừng chỉ nhìn diện tích – hãy tính “diện tích hiệu quả”

Nhiều chủ đầu tư chỉ dựa vào thông tin diện tích trên hợp đồng mà không khảo sát thực tế, dẫn đến tình trạng diện tích sử dụng thực tế thấp hơn nhiều so với con số quảng cáo.

Khái niệm diện tích hiệu quả (usable space) trong setup phòng gym cực kỳ quan trọng. Đây là phần diện tích thực sự có thể bố trí máy móc và khu tập. Các yếu tố như cột, góc chết, khu vực vệ sinh, cầu thang… đều làm giảm diện tích hiệu quả.

Ví dụ: Một mặt bằng 300m² nhưng nếu cột và tường chiếm mất 15%, cộng thêm khu WC và kho chiếm 10%, bạn chỉ còn khoảng 225m² hữu dụng. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thiết bị, khu tập chức năng, và cảm giác rộng rãi của hội viên.

Với mỗi dự án, tôi luôn tiến hành đo đạc chi tiết, chụp ảnh 360° và dựng bản vẽ 2D/3D để tối ưu từng m². Nhờ đó, chủ đầu tư biết chính xác mình sẽ bố trí được bao nhiêu máy, lối đi rộng bao nhiêu, và còn bao nhiêu không gian cho các dịch vụ phụ trợ.

*Đừng chỉ nhìn diện tích – hãy tính “diện tích hiệu quả”*

4. Khả năng nâng cấp hạ tầng – yếu tố sống còn

Một trong những “bẫy” thường gặp là thuê mặt bằng giá rẻ nhưng hạ tầng yếu, không thể nâng cấp. Phòng gym hiện đại yêu cầu hạ tầng rất khắt khe:

Điện: Phải chịu tải lớn (từ 60–100 kW tùy quy mô) để chạy cùng lúc máy chạy bộ, điều hòa, hệ thống âm thanh, chiếu sáng.
Nước: Đủ áp lực và lưu lượng cho phòng tắm, xông hơi, vệ sinh.
Sàn: Chịu tải cao, không rung lắc khi đặt máy nặng hoặc khi khách tập tạ tự do.
Cách âm: Đặc biệt quan trọng nếu mặt bằng ở tầng trên hoặc gần khu dân cư.

Tôi từng gặp trường hợp chủ đầu tư thuê mặt bằng đẹp, vị trí đắc địa, nhưng khi bắt đầu setup thì phát hiện điện chỉ đủ cho vài chiếc máy chạy và vài cái quạt. Chủ nhà không cho nâng cấp hệ thống điện, và kết quả là phải hủy hợp đồng, mất toàn bộ tiền cọc.

Bài học ở đây: luôn kiểm tra hạ tầng trước khi ký và đảm bảo điều khoản hợp đồng cho phép nâng cấp khi cần.

*Khả năng nâng cấp hạ tầng – yếu tố sống còn*

5. Phân tích lưu lượng khách và thói quen di chuyển

Không phải mặt bằng đẹp nào cũng ra tiền. Điều quan trọng là vị trí đó có phù hợp với thói quen di chuyển của khách hàng mục tiêu hay không.

Khi khảo sát, tôi thường áp dụng 3 bước:

Đếm lưu lượng người qua lại trong giờ cao điểm sáng và tối.
Quan sát hướng di chuyển – vị trí nằm ở chiều đi làm hay chiều tan ca sẽ quyết định khả năng thu hút khách.
Xem xét tiện ích xung quanh như bãi xe, hàng ăn, cửa hàng tiện lợi… để tăng sự tiện lợi cho hội viên.

Một case thực tế: Hai phòng gym nằm trên cùng một con đường, cùng quy mô. Nhưng phòng A ở hướng thuận chiều tan ca, có bãi đỗ rộng, trong khi phòng B ở chiều ngược, phải quay đầu xe khó khăn. Kết quả, phòng A có số lượng hội viên gấp đôi mà chi phí marketing lại thấp hơn.

*Phân tích lưu lượng khách và thói quen di chuyển*

6. Thời hạn thuê và điều khoản ràng buộc

Với đặc thù phòng gym, thời gian hoàn vốn thường từ 18–36 tháng, nên hợp đồng thuê cần tối thiểu 5 năm để đảm bảo thời gian thu lợi nhuận sau khi hoàn vốn.

Những điểm cần chú ý trong điều khoản:

Tăng giá thuê: Quy định rõ mức tăng tối đa mỗi năm (khuyến nghị dưới 5%).
Quyền gia hạn: Được ưu tiên gia hạn khi hết hợp đồng.
Điều kiện cải tạo: Ghi rõ quyền được lắp đặt, nâng cấp, khoan cắt, chống ồn…
Điều khoản chấm dứt: Có phương án bảo vệ khi chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Tôi luôn khuyên khách hàng đưa bản thiết kế dự kiến cho chủ nhà trước khi ký để họ hiểu rõ nhu cầu cải tạo, tránh tranh chấp sau này.

7. Đánh giá hình ảnh và giá trị thương hiệu từ vị trí

Vị trí mặt bằng ảnh hưởng trực tiếp đến cách khách hàng đánh giá thương hiệu. Một phòng gym ở vị trí sang trọng, dễ tìm sẽ được mặc định là “uy tín” và “đáng tin cậy” hơn. Ngược lại, vị trí khuất, khó tìm hoặc xuống cấp có thể khiến khách nghi ngờ về chất lượng dịch vụ, dù bên trong được đầu tư hiện đại.

Ngoài ra, mặt bằng còn là công cụ marketing miễn phí. Biển hiệu lớn, tầm nhìn thoáng, nằm trên trục đường đông người qua lại có thể giúp bạn tiếp cận hàng ngàn người mỗi ngày mà không tốn một đồng quảng cáo.

Tôi từng setup một phòng gym ở tầng 2 tòa nhà văn phòng, nhưng nhờ mặt tiền kính lớn, lắp biển LED bắt mắt, phòng gym vẫn thu hút lượng khách vãng lai đáng kể.

*Đánh giá hình ảnh và giá trị thương hiệu từ vị trí*

8. Sai lầm cần tránh khi thuê mặt bằng phòng gym

Dưới đây là 5 sai lầm tôi gặp nhiều nhất:

Chọn vì giá rẻ mà bỏ qua yếu tố chiến lược.
Không khảo sát hạ tầng dẫn đến chi phí cải tạo đội lên gấp đôi.
Bỏ qua diện tích hiệu quả, dẫn đến chật chội, giảm trải nghiệm khách hàng.
Không nghiên cứu thói quen di chuyển khiến khách khó tiếp cận.
Hợp đồng ngắn hạn hoặc điều khoản mơ hồ gây rủi ro bị lấy lại mặt bằng.

Tránh được những sai lầm này, bạn đã đi được nửa chặng đường đến thành công.

*Sai lầm cần tránh khi thuê mặt bằng phòng gym*

Kết luận

Thuê mặt bằng phòng gym là bước khởi đầu nhưng cũng là quyết định chiến lược quan trọng nhất. Nó ảnh hưởng đến chi phí, doanh thu, trải nghiệm khách hàng và cả giá trị thương hiệu trong dài hạn.

Với góc nhìn của một chuyên gia setup, tôi khẳng định: một mặt bằng phù hợp là sự kết hợp hài hòa giữa vị trí chiến lược, hạ tầng đảm bảo, diện tích tối ưu và điều khoản thuê an toàn. Hãy dành thời gian khảo sát, phân tích, và nếu cần, hãy tìm sự hỗ trợ từ người có kinh nghiệm để tránh những sai lầm tốn kém.